[부동산] 아파트 '재건축 vs. 리모델링' 차이점과 장점, 단점 알아 두기

2007년 개정된 주택법에 따라 분양가 상한제가 도입됨으로써 재건축이 큰 수익을 얻을 수 있는 메리트가 적어지고 재건축에 대한 정부 규제로 재건축 추진이 까다로워지면서, 아파트 소유주들에게 최근에는 리모델링이 주목받고 있습니다.

 

특히, 서울과 수도권을 중심으로 리모델링 추진이 이루어지고 있습니다. 서울의 경우 송파구의 성지아파트, 송파구 문정동 시영아파트, 강남구의 개포 우성 9차 아파트, 강동구의 둔촌동의 현대 1차 및 2차 아파트, 서초구 잠원동 훼미리아파트 등이 경기도의 경우 성남시 분당구 느티마을 3단지 및 4단지, 용인시 수지구 초입마을 등이 리모델링 사업 추진 중인 것으로 알려져 있습니다.

 

현재 제가 살고 있는 곳은 서울에 위치한 소규모 단지 30평형 아파트로 97년도에 준공되어 이제 24년차에 접어든 시점으로 이제 서서히 노후화가 시작되고 있다고 볼 수 있는데요. 최근 내부적으로 리모델링 관련한 논의가 시작되고 있습니다.

 

얼마 전 아파트 게시판에 리모델링 사업 추진을 위한 모임이 만들어진다는 공고를 보고 이번 기회에 리모델링의 개념에 대해 알아두고, 흔히 알고 있는 재건축과의 차이점에 대해서도 구분하여 알아둘 필요가 있다고 생각되어 이번 기회에 정리해 보려고 합니다. 

 

 

 

쉽게 말해 재건축은 아파트 단지 내의 건물을 모두 부수고 그 자리에 새 건물을 짓는 것이고, 리모델링은 아파트 골조는 그대로 유지한 채 수직이나 수평으로 늘리는 등 새롭게 공간을 구성하는 방식입니다. 

 

법적 근거로써 재건축은 도시 및 주거 환경 정비법에 근거하며, 리모델링은 주택법에 근거하여 적용되어 각각 추진됩니다. 

 

재건축은 준공 후 최소 30년 이상 된 노후 아파트에 대해 추진하며, 안전 진단에서 D등급 혹은 E등급을 받아야 합니다. 이에 반해 리모델링은 준공된지 15년 이상이 되어야 하며, B등급 이상이 되어야 합니다. 

 

재건축은 새 아파트를 다시 짓는 것이므로 건물 가치가 상승하지만, 공사 기간이 오래 걸리고 비용도 많이 소요된다고 할 수 있습니다. 게다가, 재건축 초과이익환수제의 적용을 받는 것이 투자시 단점입니다. 

 

리모델링의 장점은 재건축에 비해 공사 기간이 짧고, 용적률의 법적 상한을 초과할 수 있으며,  재건축과 달리 초과이익환수제의 적용을 받지 않는다는 점입니다. 하지만, 아무래도 재건축으로 인한 신축 아파트에 비해서는 시세가 낮을 수 있으며, 기존 구조를 유지하기 때문에 공간 구성에 한계는 있을 수 있습니다.